집이 공시가격 12억 원을 넘으면 12월에 종부세 고지서가 와요. 얼마가 나오는지, 어디서 줄일 수 있는지 법 조문 순서대로 계산해 봤어요.
- 주택 공시가격 합계에서 9억 원(1세대 1주택자는 12억 원)을 빼고, 거기에 공정시장가액비율 60%를 곱한 금액이 과세표준이에요.
- 세금은 과세표준 구간별 세율로 구한 뒤 재산세로 낸 몫을 빼고, 1세대 1주택자는 고령자·장기보유 공제를 합쳐 최대 80%까지 더 빼요. 마지막에 농어촌특별세 20%가 붙어요.
- 납부 기간은 12월 1일부터 15일까지예요. 세액이 250만 원을 넘으면 6개월 안에 나눠 낼 수 있어요.
7월과 9월에 재산세를 냈는데 12월에 종부세가 또 나온다는 이야기를 들으면 일단 헷갈려요. 같은 집에 세금을 두 번 내는 건가 싶고, 내 집이 대상인지부터 알 수가 없죠. 공시가격이 얼마부터 대상이고 계산은 어떤 순서로 하는지만 알면 고지서가 오기 전에 대략의 금액을 짐작해 볼 수 있어요. 이 글은 종합부동산세법(2026년 1월 1일 시행본)과 같은 법 시행령(2026년 10월 1일 시행본)을 직접 열어서, 과세 대상 확인부터 세율, 공제, 납부 방법까지 순서대로 정리했어요. 아래쪽에 직접 넣어 볼 수 있는 계산기도 있어요.
내 집이 종부세 대상인지 먼저 보기
6월 1일에 집을 가진 사람이 내요
종합부동산세의 과세기준일은 재산세와 같아요(종합부동산세법 제3조). 재산세 과세기준일은 매년 6월 1일이고(지방세법 제114조), 그날 주택분 재산세 납세의무자였던 사람이 종부세를 낼 의무가 있어요(종합부동산세법 제7조 제1항). 그래서 6월 2일에 집을 팔았다고 해도 그해 종부세는 6월 1일 소유자 몫이에요. 반대로 6월 1일 이후에 산 집은 그해에는 영향이 없어요.
공시가격 합계가 9억 원, 1주택자는 12억 원을 넘어야 해요
종부세는 재산세와 달리 한 사람이 가진 주택의 공시가격을 모두 합쳐서 봐요. 합계에서 아래 금액을 빼고 남는 게 있어야 세금이 생겨요(종합부동산세법 제8조 제1항).
| 납세의무자 | 공시가격 합계에서 빼는 금액 |
|---|---|
| 1세대 1주택자 | 12억 원 |
| 그 밖의 개인(2주택 이상 등) | 9억 원 |
| 법인 중 단일세율(2.7%·5%)이 적용되는 경우 | 0원 |
그러니까 공시가격 11억 원짜리 집 하나는 세금이 없고, 같은 공시가격 합계라도 2주택이면 2억 원이 과세 대상이 돼요. 실거래가가 아니라 공시가격 기준이라는 점도 기억해 두세요.
1세대 1주택자로 쳐 주는 경우
집이 한 채만 있어야 1세대 1주택자인 건 아니에요. 법 제8조 제4항은 아래 경우에 1세대 1주택자로 봐요. 둘째부터는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일 사이에 세무서에 신청해야 해요(같은 조 제5항).
- 1주택과 함께 다른 주택의 부속토지만 가진 경우
- 이사를 하려고 새 집을 먼저 샀다가 일시적으로 2주택이 된 경우. 새 집을 산 날부터 과세기준일까지 조정대상지역 안에서 갈아타면 2년, 그 밖에는 3년이 지나지 않아야 해요(시행령 제4조의2 제1항).
- 1주택과 상속받은 주택을 함께 가진 경우. 상속개시일부터 5년이 안 됐거나, 지분율이 40% 이하이거나, 지분에 해당하는 공시가격이 6억 원(수도권 밖은 3억 원) 이하이면 돼요(시행령 제4조의2 제2항).
- 1주택과 지방 저가주택을 함께 가진 경우. 공시가격 4억 원 이하이고 수도권 밖 광역시가 아닌 지역 등에 있어야 해요(시행령 제4조의2 제3항).
세금은 이 순서로 계산돼요
① 과세표준은 공시가격의 60%만 봐요
공시가격 합계에서 위 공제금액을 뺀 금액에 공정시장가액비율을 곱해요. 시행령 제2조의4 제1항은 이 비율을 100분의 60으로 정하고 있어요. 공시가격 15억 원인 1주택이라면 (15억 − 12억) × 60% = 1억 8천만 원이 과세표준이에요. 공제를 뺀 뒤 곱한다는 순서가 중요해요. 15억 원에 60%를 먼저 곱하면 9억 원이 되어 전혀 다른 금액이 나와요.
② 과세표준 구간별 세율
세율은 가진 주택 수에 따라 두 가지예요(법 제9조 제1항). 2주택 이하와 3주택 이상은 과세표준 12억 원까지는 똑같고, 그 위부터 갈라져요.
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억 원 초과 6억 원 이하 | 150만 원 + 3억 원 초과분의 0.7% | 150만 원 + 3억 원 초과분의 0.7% |
| 6억 원 초과 12억 원 이하 | 360만 원 + 6억 원 초과분의 1.0% | 360만 원 + 6억 원 초과분의 1.0% |
| 12억 원 초과 25억 원 이하 | 960만 원 + 12억 원 초과분의 1.3% | 960만 원 + 12억 원 초과분의 2.0% |
| 25억 원 초과 50억 원 이하 | 2,650만 원 + 25억 원 초과분의 1.5% | 3,560만 원 + 25억 원 초과분의 3.0% |
| 50억 원 초과 94억 원 이하 | 6,400만 원 + 50억 원 초과분의 2.0% | 1억 1,060만 원 + 50억 원 초과분의 4.0% |
| 94억 원 초과 | 1억 5,200만 원 + 94억 원 초과분의 2.7% | 2억 8,660만 원 + 94억 원 초과분의 5.0% |
법인은 이 표 대신 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5.0%의 단일세율이 적용되는 경우가 있어요(법 제9조 제2항). 이 글은 개인 기준이에요.
③ 재산세로 낸 몫은 빼줘요
종부세 과세표준에 해당하는 부분에 대해 이미 부과된 주택분 재산세는 종부세액에서 공제해요(법 제9조 제3항). 같은 집에 세금이 두 번 매겨지는 것을 막는 장치예요. 공제액은 시행령 제4조의3 제1항의 산식으로 정해지는데, 부과된 재산세 합계에 종부세 과세표준분의 비율을 곱하는 방식이라 집마다 달라요. 그래서 아래 계산기에서는 공제할 재산세액을 직접 넣을 수 있게 했고, 비워 두면 공제 없이 계산해요.
④ 1세대 1주택자는 고령자·장기보유 공제가 더해져요
1세대 1주택자는 ③을 거친 세액에 아래 두 공제율을 곱한 금액을 더 빼줘요. 과세기준일(6월 1일) 현재 만 나이와 보유 기간이 기준이에요(법 제9조 제6항·제8항).
| 고령자 공제 (만 나이) | 공제율 | 장기보유 공제 (보유 기간) | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 60세 이상 65세 미만 | 20% | 5년 이상 10년 미만 | 20% |
| 65세 이상 70세 미만 | 30% | 10년 이상 15년 미만 | 40% |
| 70세 이상 | 40% | 15년 이상 | 50% |
두 공제는 합칠 수 있지만 합계는 100분의 80까지예요(법 제9조 제5항). 70세에 15년을 보유했다면 40% + 50% = 90%가 아니라 80%만 적용돼요.
⑤ 농어촌특별세 20%
종부세 납부 세액에는 농어촌특별세가 따로 붙어요. 농어촌특별세법 제5조 제1항은 종합부동산세액의 100분의 20을 농어촌특별세로 정하고 있어요. 고지서에는 두 금액이 나란히 적혀요.
세부담 상한은 따로 있어요
올해 재산세와 종부세를 합친 금액이 작년에 낸 같은 주택 세액 합계의 100분의 150을 넘으면, 넘는 부분은 없는 것으로 봐요(법 제10조). 전년도와 비교해야 해서 이 글의 계산기에는 넣지 않았어요. 공시가격이 갑자기 많이 오른 해에는 실제 고지액이 계산기 값보다 낮을 수 있어요.
계산 예시와 계산기
아래 예시는 모두 재산세 공제를 반영하기 전 금액이에요. 실제 고지액은 여기서 재산세 공제만큼 더 줄어요.
예시 네 가지
① 1세대 1주택, 공시가격 15억 원, 만 55세, 보유 3년. 과세표준은 (15억 − 12억) × 60% = 1억 8천만 원이에요. 3억 원 이하 구간이라 0.5%를 곱하면 90만 원이고, 고령자·장기보유 공제는 없어요. 농어촌특별세는 18만 원이에요.
② 1세대 1주택, 공시가격 20억 원, 만 67세, 보유 12년. 과세표준은 (20억 − 12억) × 60% = 4억 8천만 원이고, 산출세액은 150만 원 + (4억 8천만 원 − 3억 원) × 0.7% = 276만 원이에요. 고령자 30%와 장기보유 40%를 합친 70%를 빼면 낼 세액은 82만 8,000원이고, 농어촌특별세는 16만 5,600원이에요.
③ 2주택, 공시가격 합계 33억 원. 과세표준은 (33억 − 9억) × 60% = 14억 4천만 원이에요. 2주택 이하 세율이면 960만 원 + (14억 4천만 원 − 12억 원) × 1.3% = 1,272만 원이에요. 같은 금액을 3주택 이상으로 가졌다면 960만 원 + 2억 4천만 원 × 2.0% = 1,440만 원으로 168만 원이 더 나와요. 2주택 이하의 농어촌특별세는 254만 4,000원이에요.
④ 공제 합계가 80%에서 막히는 경우. 1세대 1주택, 공시가격 25억 원, 만 70세, 보유 15년이면 과세표준은 (25억 − 12억) × 60% = 7억 8천만 원이고 산출세액은 360만 원 + 1억 8천만 원 × 1.0% = 540만 원이에요. 공제율은 40% + 50% = 90%지만 상한 80%가 적용돼 낼 세액은 540만 원 × 20% = 108만 원이에요.
종합부동산세 간이 계산기 (주택분)
공시가격 합계와 가진 주택 수 유형을 고르면 위 순서대로 계산해요. 입력한 내용은 저장되거나 전송되지 않아요.
세부담 상한(전년도 대비 150%), 합산배제 주택, 법인, 토지분은 반영하지 않았어요. 실제 고지액과 수십 원 차이가 날 수 있어요.
12월에 낼 때 알아둘 것
납부 기간과 고지서
세무서는 세액을 결정해 12월 1일부터 12월 15일 사이에 부과해요. 납부고지서는 납부 기간이 시작되기 5일 전까지 발급하도록 되어 있어요(법 제16조 제1항·제2항). 원하면 고지서를 기다리지 않고 같은 기간 안에 직접 과세표준과 세액을 신고하고 납부하는 방식도 고를 수 있어요. 이 경우 세무서의 결정은 없었던 것으로 봐요(같은 조 제3항).
250만 원이 넘으면 나눠 낼 수 있어요
납부할 종부세액이 250만 원을 넘으면 납부 기한이 지난 날부터 6개월 이내에 일부를 나눠 낼 수 있어요(법 제20조). 나눌 수 있는 금액은 시행령 제16조가 정해요.
| 납부할 세액 | 분납할 수 있는 금액 |
|---|---|
| 250만 원 이하 | 분납 불가 |
| 250만 원 초과 500만 원 이하 | 세액에서 250만 원을 뺀 금액 |
| 500만 원 초과 | 세액의 50% 이하 |
분납을 하려면 납부 기한까지 신청서를 세무서에 내야 해요(시행령 제16조 제2항). 위 기준은 종부세액이고, 농어촌특별세는 별도 세목이라 여기서 따로 따지지 않았어요.
현금이 부족한 1주택 고령자는 납부유예도 있어요
법 제20조의2는 일정한 1세대 1주택자가 주택분 종부세 납부를 미룰 수 있게 해요. 요건은 모두 충족해야 해요.
- 과세기준일 현재 1세대 1주택자(공동명의 1주택자 포함)일 것
- 만 60세 이상이거나 해당 주택을 5년 이상 보유했을 것
- 직전 과세기간 총급여액이 7천만 원 이하이거나, 종합소득금액이 6천만 원 이하(총급여액 7천만 원 이하인 사람만)일 것
- 해당 연도 주택분 종부세액이 100만 원을 넘을 것
납부기한 만료 3일 전까지 신청해야 하고, 미루는 세액만큼 담보를 내야 해요. 집을 팔거나 증여하거나 상속이 시작되면 허가가 취소되어 미룬 세액과 이자상당가산액을 내야 해요.
헷갈리기 쉬운 부분
재산세와 종부세, 같은 집에 두 번 내는 건가요?
같은 집에 두 가지 세금을 내는 건 맞아요. 다만 종부세 과세표준에 해당하는 부분에 이미 낸 재산세는 종부세액에서 빼 주기 때문에 같은 금액에 두 번 매겨지지는 않아요. 재산세는 7월과 9월, 종부세는 12월에 내요.
공시가격이 12억 원을 넘으면 무조건 세금이 나오나요?
1세대 1주택자 기준으로는 그래요. 12억 원을 넘은 금액의 60%가 과세표준이니까요. 다만 12억 5천만 원이라면 과세표준은 3천만 원이고 세율 0.5%를 곱하면 15만 원이라 재산세 공제나 고령자·장기보유 공제를 거치면 거의 남지 않을 수도 있어요.
부부가 공시가격 6억 원씩 반반 갖고 있으면 어떻게 되나요?
한 채를 부부 공동명의로 가졌다면 공동명의 1주택자 특례를 신청해서 1세대 1주택자로 과세받는 길이 있어요. 신청하지 않으면 각자 지분 기준 9억 원을 공제받는 방식으로 과세돼요. 어느 쪽이 유리한지는 공시가격, 나이, 보유 기간에 따라 달라서 두 방식으로 모두 계산해 봐야 해요.
법이 바뀌면 이 계산도 달라지나요?
달라질 수 있어요. 이 글의 수치는 종합부동산세법 2026년 1월 1일 시행본과 시행령 2026년 10월 1일 시행본 기준이에요. 12월 고지 전에 세법이 바뀌었는지는 국가법령정보센터나 국세청 공지로 한 번 더 확인하는 게 좋아요.
정리와 지금 할 일
핵심 요약. 종부세는 6월 1일 기준 주택 공시가격 합계가 9억 원(1세대 1주택자 12억 원)을 넘을 때 내요. 공제를 뺀 금액의 60%가 과세표준이고, 구간별 세율로 구한 산출세액에서 재산세 공제와 고령자·장기보유 공제(합계 최대 80%)를 빼고 농어촌특별세 20%를 더해요. 납부는 12월 1일부터 15일까지이고, 250만 원이 넘으면 분납할 수 있어요. 내 공시가격을 계산기에 넣어 대략의 금액을 보는 게 가장 빠른 첫 단계예요.
- 가진 모든 주택의 올해 공시가격을 더해서 9억 원, 1주택자라면 12억 원과 비교해 보세요.
- 6월 1일 기준 만 나이와 보유 기간을 확인해 1세대 1주택자 공제율을 정리하세요.
- 7월·9월에 낸 주택분 재산세 고지서를 찾아 두면 공제액을 확인할 때 도움이 돼요.
- 공동명의, 상속주택, 지방 저가주택 특례를 받으려면 내년 9월 16일부터 30일 신청 기간을 달력에 적어 두세요.
- 세액이 250만 원을 넘을 것 같으면 12월 15일 전에 분납 신청서를 내야 한다는 점을 기억하세요.
이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것으로 개별 사안에 대한 세무 자문이 아니에요. 종합부동산세 과세 여부와 세액은 관할 세무서장이 결정해요. 기준일 2026년 10월 29일 · 출처: 국가법령정보센터 종합부동산세법(시행 2026년 1월 1일), 같은 법 시행령(시행 2026년 10월 1일), 농어촌특별세법 제5조, 지방세법 제114조.