공시가격 5억 원짜리 집에 혼자 사는 1세대 1주택자는 재산세가 얼마일까요? 우리 집 숫자를 계산기에 넣어 보세요.
- 재산세는 공시가격 전체에 매기지 않아요. 공시가격에 공정시장가액비율(보통 60%)을 곱한 금액에만 세율을 적용해요.
- 집 한 채를 가진 1세대 1주택자는 공시가격이 9억 원 이하일 때 세율이 더 낮아요. 비율도 43~45%로 낮아져요.
- 고지서 금액에는 재산세 본세 말고도 도시지역분(0.14%)과 지방교육세(본세의 20%)가 붙고, 7월과 9월에 반씩 나눠 내요.
7월에 재산세 고지서를 받고 “왜 이렇게 나왔지?” 하고 놀란 적이 있나요? 집값이 몇 억인데 세금은 몇십만 원이라 계산이 안 맞아 보이기도 하고, 반대로 생각보다 많이 나와서 당황하기도 해요. 재산세는 집값에 곧바로 세율을 곱하는 방식이 아니라서 그래요. 먼저 집값 중 일부만 기준 금액으로 잡아요. 그 금액이 클수록 세율이 올라가는 표를 적용해요. 이 글은 지방세법 조문을 기준으로 그 과정을 순서대로 풀었어요. 맨 아래 계산기에 공시가격을 넣으면 고지서와 비슷한 숫자를 볼 수 있어요.
집값 전부에 세금을 매기나요? 세금 기준 금액(과세표준) 만드는 법
공시가격에 비율을 곱해서 기준 금액을 만들어요
공시가격은 나라가 해마다 정해서 알려 주는 집값이에요. 시세와는 달라요. 재산세는 이 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해서 과세표준을 만들어요. 과세표준은 세금을 매기는 기준이 되는 금액이에요.
지방세법은 이 비율을 법 아래 세부 규칙(시행령)으로 정하게 해요. 일반 주택은 40%에서 80% 사이, 1세대 1주택은 30%에서 70% 사이로 정할 수 있어요. 지금 쓰는 값은 일반 주택 60%예요.
1세대 1주택이면 비율이 더 낮아요
| 구분 | 공정시장가액비율 |
|---|---|
| 일반 주택(집이 여러 채이거나 법인) | 60% |
| 1세대 1주택, 공시가격 3억 원 이하 | 43% |
| 1세대 1주택, 3억 원 초과 6억 원 이하 | 44% |
| 1세대 1주택, 6억 원 초과 | 45% |
1세대 1주택 비율은 2026년에도 지난해와 같다는 보도를 확인했어요. 다만 시행령 원문은 열어 보지 못했으니 정확한 값은 우리 지역 위택스 고지 안내와 맞춰 보세요. 이 특례는 공시가격이 9억 원 이하인 집에만 적용돼요.
세율은 몇 %인가요? 일반 주택과 1세대 1주택 특례
일반 주택 세율은 0.1%에서 0.4%예요
과세표준이 클수록 세율이 올라가요. 지방세법 제111조의 주택 세율표는 이래요.
| 과세표준 | 세금 계산 |
|---|---|
| 6천만 원 이하 | 과세표준 × 0.1% |
| 6천만 원 초과 1억 5천만 원 이하 | 6만 원 + (6천만 원을 넘는 금액 × 0.15%) |
| 1억 5천만 원 초과 3억 원 이하 | 19만 5천 원 + (1억 5천만 원을 넘는 금액 × 0.25%) |
| 3억 원 초과 | 57만 원 + (3억 원을 넘는 금액 × 0.4%) |
1세대 1주택은 세율이 반쯤 낮아요
1세대 1주택이고 공시가격이 9억 원 이하이면 지방세법 제111조의2의 특례 세율을 써요.
| 과세표준 | 세금 계산 |
|---|---|
| 6천만 원 이하 | 과세표준 × 0.05% |
| 6천만 원 초과 1억 5천만 원 이하 | 3만 원 + (6천만 원을 넘는 금액 × 0.1%) |
| 1억 5천만 원 초과 3억 원 이하 | 12만 원 + (1억 5천만 원을 넘는 금액 × 0.2%) |
| 3억 원 초과 | 42만 원 + (3억 원을 넘는 금액 × 0.35%) |
도시지역분·지방교육세는 왜 따로 붙나요?
도시지역분은 과세표준의 0.14%예요
도시지역에 있는 주택에는 재산세 본세 말고 도시지역분이 더 붙어요. 지방세법 제112조에 과세표준의 1,000분의 1.4, 즉 0.14%라고 적혀 있어요. 지방자치단체가 조례로 달리 정할 수 있고, 그 상한은 0.23%예요. 서울 같은 도시에 사는 분은 대부분 해당돼요.
지방교육세는 재산세 본세의 20%예요
지방세법 제151조는 지방교육세를 재산세액의 20%로 정해요. 이때 도시지역분은 빼고 본세만 기준으로 해요. 본세가 26만 원이면 지방교육세는 5만 2천 원이에요.
소방분 지역자원시설세는 따로 와요
고지서에는 소방 시설을 위한 지역자원시설세도 함께 나오는 경우가 많아요. 이 글의 계산기는 이 금액을 넣지 않았어요. 세율표를 확인하지 못해서 계산기 결과보다 고지서가 조금 더 높게 나올 수 있어요.
언제 얼마씩 내나요? 7월과 9월
주택 재산세는 한 해 세액을 반으로 나눠 두 번 내요. 지방세법 제115조에 따르면 반은 7월 16일부터 31일까지, 나머지 반은 9월 16일부터 30일까지예요.
- 7월 납부: 올해 세액의 2분의 1
- 9월 납부: 나머지 2분의 1
- 세액이 20만 원 이하이면 조례에 따라 7월에 한꺼번에 낼 수 있어요. 이때는 9월 납기가 없어요.
실제로 계산하면 얼마가 나오나요? (예시 5가지)
모두 도시지역분이 붙는 지역이고, 소방분은 뺀 금액이에요. 원 단위 이하는 버렸어요.
① 1세대 1주택, 공시가격 3억 원. 비율 43%를 곱하면 과세표준은 1억 2,900만 원이에요. 특례 세율로 3만 원 + (6,900만 원 × 0.1%) = 9만 9,000원이에요. 도시지역분 18만 600원, 지방교육세 1만 9,800원을 더하면 29만 9,400원이에요.
② 1세대 1주택, 공시가격 5억 원. 비율 44%라서 과세표준은 2억 2,000만 원이에요. 12만 원 + (7,000만 원 × 0.2%) = 26만 원이에요. 도시지역분 30만 8,000원, 지방교육세 5만 2,000원을 더하면 62만 원이에요.
③ 집이 여러 채라서 일반 세율, 공시가격 5억 원. 비율 60%라서 과세표준은 3억 원이에요. 19만 5,000원 + (1억 5,000만 원 × 0.25%) = 57만 원이에요. 도시지역분 42만 원, 지방교육세 11만 4,000원을 더하면 110만 4,000원이에요. ②와 같은 집값인데 거의 두 배 가까이 차이가 나요.
④ 1주택이지만 공시가격 12억 원. 9억 원을 넘어서 특례를 못 써요. 비율 60%라 과세표준은 7억 2,000만 원이에요. 57만 원 + (4억 2,000만 원 × 0.4%) = 225만 원이에요. 도시지역분 100만 8,000원, 지방교육세 45만 원을 더하면 370만 8,000원이에요.
⑤ 공시가격 1억 원 일반 주택. 과세표준은 6,000만 원이라 세금은 6만 원이에요. 도시지역분 8만 4,000원, 지방교육세 1만 2,000원을 더해 15만 6,000원이에요. 20만 원 이하라서 조례에 따라 7월에 한꺼번에 낼 수도 있어요.
| 예시 | 공시가격 | 과세표준 | 본세 | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| ① | 3억(1주택) | 1억 2,900만 | 9만 9,000원 | 29만 9,400원 |
| ② | 5억(1주택) | 2억 2,000만 | 26만 원 | 62만 원 |
| ③ | 5억(일반) | 3억 | 57만 원 | 110만 4,000원 |
| ④ | 12억(1주택) | 7억 2,000만 | 225만 원 | 370만 8,000원 |
| ⑤ | 1억(일반) | 6,000만 | 6만 원 | 15만 6,000원 |
우리 집 재산세 계산기
공시가격을 원 단위로 넣으세요. 공시가격은 위택스나 부동산 공시가격 알리미에서 볼 수 있어요.
공시가격 9억 원 이하 1세대 1주택은 특례 세율과 43~45% 비율로, 그 밖에는 일반 세율과 60%로 계산했어요. 소방분 지역자원시설세, 오름폭을 제한하는 과세표준 상한, 지역별 조례 가감은 반영하지 않았어요. 고지서와 몇 원~몇 천 원 차이가 날 수 있어요.
자주 묻는 질문
1세대 1주택은 어떤 경우를 말하나요?
세금 기준일(6월 1일)에 한 세대가 집을 한 채만 가진 경우를 말해요. 이 글에서는 공시가격이 9억 원 이하일 때만 특례를 계산해요. 부부가 따로 한 채씩 가지고 있는 경우처럼 세부 조건은 시행령에서 정하는데, 이 글에서 확인하지 못했어요. 가까운 구청이나 시청 세무과에 물어보세요.
공시가격이 9억 원을 넘으면 어떻게 계산하나요?
특례 세율을 쓸 수 없어요. 조문에 시가표준액이 9억 원 이하인 주택에 한정한다고 적혀 있어요. 그래서 계산기는 9억 원을 넘으면 일반 세율과 60%로 계산해요. 주택의 시가표준액은 공시가격과 같게 보고 계산했어요.
재산세가 해마다 크게 오르진 않나요?
법에 오름폭을 막는 장치가 있어요. 지방세법 제110조는 계산한 과세표준이 넘으면 안 되는 금액보다 크면 그 금액을 쓰게 하고, 그 비율은 0에서 5% 범위에서 시행령으로 정한다고 해요. 구체적인 비율은 확인하지 못해서 계산기에 넣지 않았어요. 공시가격이 많이 오른 해에는 고지서가 계산기 결과보다 낮을 수 있어요.
재산세는 7월과 9월에 꼭 반씩 내야 하나요?
그래요. 주택 세액의 반은 7월 16~31일, 나머지 반은 9월 16~30일에 내요. 다만 세액이 20만 원 이하이면 조례에 따라 7월에 한꺼번에 낼 수 있고, 이때는 9월 납기가 없어요.
6월 2일에 집을 팔면 재산세는 누가 내나요?
지방세법 제114조에서 재산세 기준일을 매년 6월 1일로 정해요. 6월 1일에 집의 주인이던 사람에게 그해 재산세가 나와요. 사고판 사람끼리 세금을 어떻게 나눌지는 계약서에서 따로 정해야 해요.
종합부동산세와는 다른 세금인가요?
달라요. 재산세는 구청이나 시청에서 거두는 지방세이고, 종합부동산세는 일정 금액이 넘는 집에 국세청이 따로 매기는 세금이에요. 이 글은 재산세만 다뤄요.
정리와 지금 할 일
핵심 요약. 재산세는 공시가격에 공정시장가액비율(일반 60%, 1세대 1주택 43~45%)을 곱한 과세표준에 세율표를 적용해 구해요. 1세대 1주택에 공시가격 9억 원 이하이면 세율이 더 낮아요. 도시지역분 0.14%와 본세의 20%인 지방교육세가 더해지고, 7월과 9월에 반씩 내요.
- 위택스나 공시가격 알리미에서 우리 집 공시가격을 먼저 확인하세요.
- 우리 세대가 6월 1일 기준으로 1세대 1주택인지 확인하세요.
- 위 계산기에 공시가격을 넣어 7월·9월 금액을 미리 알아 두세요.
- 소방분이 따로 붙는지는 고지서에서 확인하세요.
이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것이고 세무 상담이나 자문이 아니에요. 실제 세액은 지방자치단체 고지서가 기준이에요. 기준일 2026년 11월 2일 · 출처: 지방세법 제110조·제111조·제111조의2·제112조·제114조·제115조·제151조, 1세대 1주택 공정시장가액비율은 언론 보도 확인(시행령 원문은 열어 보지 못했어요).