[태그:] 양도소득세 세율

집을 팔기로 하고 나면 제일 궁금한 게 “세금을 얼마나 떼이나”예요. 그런데 양도소득세는 집값만으로 정해지지 않아요. 얼마에 샀는지, 몇 년 들고 있었는지, 그 집이 내 몇 번째 집인지에 따라 같은 차익에도 세금이 몇 배씩 달라져요. 이 글은 2026년 10월 24일 기준으로 국가법령정보센터에서 직접 확인한 소득세법·시행령을 바탕으로 주택 양도소득세 세율의 구조를 정리했어요.

양도소득세 세율, 어디에 해당할까요?

세율은 세 가지를 차례로 따져 보면 정해져요. 먼저 보유 기간, 그다음 다주택 여부, 마지막으로 기본세율표예요.

기본세율은 6%에서 45%까지예요

주택을 2년 이상 보유하고 판다면 소득세법 제55조 제1항의 기본세율을 써요. 양도차익 전체에 한 가지 세율을 곱하는 게 아니라, 구간마다 나눠서 단계별로 곱하는 누진세예요.

보유 기간이 짧으면 세율이 확 올라가요

소득세법 제104조 제1항은 주택을 짧게 들고 판 경우에 기본세율 대신 아래 세율을 정해 두었어요.

보유 기간은 취득일부터 양도일까지로 세어요. 2년이 되기 전날 팔면 60%, 2년이 지난 날 팔면 기본세율이니, 잔금일을 하루 이틀 미룰지 고민될 때 가장 먼저 따져 볼 대목이에요.

조정대상지역 다주택은 20%p 또는 30%p가 더해져요

제104조 제7항에 따라 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대 2주택이면 기본세율에 20%p, 3주택 이상이면 30%p를 더한 세율을 써요. 예를 들어 과세표준이 3억 원을 넘는 부분은 기본세율 40%에 20%p가 붙어 60%가 돼요. 조합원입주권·분양권을 합쳐 주택 수를 세는 경우도 있어요.

• 1세대 2주택: 기본세율 + 20%p
• 1세대 3주택 이상: 기본세율 + 30%p
• 이 경우 장기보유특별공제는 적용되지 않아요(제95조 제2항).
• 보유 2년 미만이면 “중과 세율로 계산한 세액”과 “60%·70%로 계산한 세액” 중 큰 쪽이 적용돼요.

세금을 줄여 주는 공제와 비과세

세율만큼 중요한 게 “세율을 곱하는 금액을 얼마나 줄이느냐”예요. 차익에서 빼 주는 항목이 세 가지 있어요.

장기보유특별공제: 3년부터 1년에 2%p씩

토지·건물을 3년 이상 보유했다면 양도차익에서 보유 기간별 공제율만큼 빼 줘요(소득세법 제95조 제2항 표 1). 3년 이상 4년 미만이 6%이고, 1년이 늘 때마다 2%p씩 올라 15년 이상이면 30%예요.

1세대 1주택에 해당하는 경우에는 표 2가 적용돼요. 보유 기간 공제율(최대 40%)과 거주 기간 공제율(최대 40%)을 각각 곱해 더하는 방식이라 최대 80%까지 올라가요. 앞서 본 다주택 중과 대상 주택은 이 공제를 받을 수 없다는 점도 같이 기억해 두세요.

기본공제는 연 250만 원이에요

양도소득이 있는 사람은 한 해 동안 소득 종류별로 250만 원을 공제받아요(제103조). 같은 해에 집을 두 채 팔아도 토지·건물 소득에서는 250만 원이 한 번만 빠져요. 장기보유특별공제를 뺀 양도소득금액에서 이 금액을 한 번 더 빼면 비로소 과세표준이 돼요.

1세대 1주택은 12억 원까지 비과세예요

소득세법 제89조 제1항 제3호에 따라 1세대가 1주택을 갖고 있고 대통령령이 정한 요건을 채우면 양도소득세를 매기지 않아요. 시행령 제154조 제1항 기준으로 보유 기간이 2년 이상이어야 하고, 취득할 때 조정대상지역이었던 주택이라면 그 기간 안에 2년 이상 거주도 해야 해요. 실거래가가 12억 원을 넘는 고가주택은 이 비과세 규정에서 빠져요. 이때 세금을 계산하는 방식은 따로 정해져 있어서 이 글에서는 다루지 않았어요.

직접 계산해 보기와 예시 3가지

양도소득세 간이 계산기

양도가액, 취득가액, 필요경비와 보유 기간을 넣으면 장기보유특별공제와 기본공제까지 반영해 소득세와 지방소득세를 계산해 줘요. 입력한 내용은 저장되거나 전송되지 않아요.

예시 ① 5년 보유, 일반 과세

4억 원에 산 집을 7억 원에 팔고, 취득세·중개수수료 같은 필요경비가 3,000만 원이라고 가정해 볼게요. 양도차익은 7억 − 4억 − 3,000만 원 = 2억 7,000만 원이에요.

• 장기보유특별공제(5년 이상 6년 미만 10%): 2,700만 원 → 양도소득금액 2억 4,300만 원
• 기본공제 250만 원을 빼면 과세표준은 2억 4,050만 원
• 산출세액: 3,706만 원 + (2억 4,050만 − 1.5억) × 38% = 7,145만 원
• 지방소득세(소득세의 10%): 714만 5천 원 → 합계 약 7,859만 원

예시 ② 같은 집을 1년 6개월 만에 팔면

양도차익은 같은 2억 7,000만 원이지만 보유 3년 미만이라 장기보유특별공제가 없어요. 기본공제만 빼면 과세표준은 2억 6,750만 원이에요. 보유 1년 이상 2년 미만이라 60%를 곱하면 1억 6,050만 원이고, 지방소득세 1,605만 원을 더하면 합계 약 1억 7,655만 원이에요. 예시 ①과 비교하면 같은 차익에도 세금이 약 9,800만 원 늘어요.

예시 ③ 조정대상지역 2주택이라면

예시 ①과 같은 조건(5년 보유, 차익 2억 7,000만 원)인데 중과 대상 2주택이라고 해 볼게요. 장기보유특별공제를 못 받으니 과세표준은 2억 6,750만 원이에요. 기본세율로 계산한 세액 8,171만 원에 20%p 해당액(2억 6,750만 원 × 20% = 5,350만 원)이 더해져 1억 3,521만 원이 되고, 지방소득세 1,352만 1천 원까지 합치면 약 1억 4,873만 원이에요.

신고는 언제까지 하나요?

예정신고: 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월

토지·건물을 판 사람은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 양도소득 과세표준을 신고하고 세금을 내야 해요(소득세법 제105조). 예를 들어 10월 15일에 잔금을 받았다면 10월 말일부터 2개월 뒤인 12월 31일까지예요. 양도차익이 없거나 손실이 나도 신고 대상이에요.

확정신고: 다음 해 5월 1일부터 31일

예정신고를 했다면 원칙적으로 확정신고는 하지 않아도 돼요. 다만 같은 해에 누진세율이 적용되는 자산을 두 번 이상 양도하는 등 대통령령이 정한 경우에는 다음 해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 합산해서 다시 신고해야 해요(제110조). 구체적인 신고 방법은 홈택스와 관할 세무서 안내를 확인하세요. 지방소득세 신고는 지방자치단체 안내를 따로 확인해야 해요.

자주 묻는 질문

정리와 지금 할 일

핵심 요약. 양도소득세 세율은 보유 기간(1년·2년)과 조정대상지역 다주택 여부가 가장 크게 가르고, 2년 이상 보유한 일반 과세는 6~45% 누진세율이에요. 공제는 3년부터 붙는 장기보유특별공제, 연 250만 원 기본공제, 1세대 1주택 12억 원 이하 비과세 순으로 챙기면 돼요. 중과 유예는 2026년 5월 9일 양도분까지라서 지금 파는 주택은 중과 여부를 먼저 확인해야 해요.

• 취득일과 양도 예정일을 적어 보유 기간이 1년, 2년, 3년을 넘는지 확인하세요.
• 내 주택 수와 해당 주택이 조정대상지역인지 국토교통부 공고로 확인하세요.
• 취득가액·필요경비 증빙(계약서, 영수증)을 한곳에 모아 두세요.
• 위 계산기로 세 가지 경우를 넣어 보고, 잔금일을 하루라도 옮기면 달라지는지 비교하세요.
• 잔금일이 정해지면 달력에 “말일부터 2개월” 신고기한을 적어 두세요.

이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것으로 개별 사안에 대한 세무 자문이 아니에요. 구체적인 세액은 관할 세무서나 세무전문가와 확인하세요.
기준일 2026년 10월 24일 · 출처: 국가법령정보센터 소득세법(제55조, 제89조, 제95조, 제103조, 제104조, 제105조, 제110조), 소득세법 시행령(제154조, 제167조의10), 지방세법(제92조, 제103조의3).